居抜き物件を契約する流れ

・居抜きの契約までの流れ

居抜きは前の借り主と、新しい借り主の双方にとってメリットがある方法で、前の借り主が所有していた什器や施設、設備、内装などを新しい借り主が譲り受ける形の契約です。居抜きを行うことで、経費を節約できるというメリットがあります。
そこで、物件に申し込んでから開業までの居抜き契約の流れについてご紹介したいと思います。

・物件の申し込みついて

内見して気に入った物件があった場合、物件の申し込みを行います。申込みは金銭の発生がないことが多いので、気に入った物件があった時には、先に申込みを入れてから、その後、詳細な調査や確認などをおこなうようにすると、人気物件を抑えることができます。

・貸主審査

物件に申し込んだ後は、3〜10日くらいで貸主審査が行われます。貸主審査は申込者がどんな人なのかということや、どんなお店になるのかなどの調査が行われたりします。また、申込者の与信調査なども行われる場合もあって、事業計画書などを提出して審査をしてもらうことになります。

・設備や容量などを確認する

貸主審査に通ったら、続いて、施設や容量などの確認を行います。これは、契約前に電気やガス、水道の容量などの確認になります。元々事務所であった物件などは設備の容量が不足していることがあるので、その点を確認していきます。
契約後に設備容量が不足していることが分かった場合には、引き込み工事費などの追加費用の発生があるかもしれません。その点についての確認です。

・店舗資産譲渡契約

設備容量について確認をしたら、続いて店舗資産譲渡契約に移ります。店舗資産譲渡契約とは、現在の借主から造作や設備などの店舗資産を買取るために結ぶ契約になります。店開業時には少しでも資金を節約するために居抜きを契約するのですが、メリットがたくさんある居抜き物件でも、内見した時に店舗にあった什器や機材、厨房機器や内装を全て契約後に自由に使えるというわけではないのです。この点が大きな落とし穴だといわれています。実際に、物件の賃貸借契約を結んだ後に明け渡し物件に行ってみたら、内見した際の状態と全然違っており、使えるものが何も残っていなかったということも起こるのです。
通常、居抜き物件の契約には造作譲渡契約という特別な契約が結ばれます。この造作譲渡契約の多くは、以前の借り主と新しい借り主間で結ばれる契約になります。譲渡項目書には譲渡期日や賃貸人の承認獲得などが記載され、店舗にある什器や機材について、これとこれは無償で譲渡され、あれとあれは有償譲渡され、それとそれは引き揚げられて、店舗では使用できないなどを項目別に明確に記しておくことが必要となります。譲渡項目書作成時、譲渡期日や賃貸人の承認獲得が明記されているかが見落としがちなので、きちんと確認しましょう。さもなくば、いつまでたっても引き渡しにならなかったり、後から文句を言われたりということになってしまいます。

・賃貸借契約と物件の引渡し

貸主様との賃貸借契約条件の調整が終わり、承諾が得られた場合、契約内容や登記事項などを確認した上で賃貸借契約を締結します。引渡時には建物躯体の損傷確認や居抜き物件の厨房機器などの動作確認を行っておくことはとても重要です。特に問題なければ、新しいお店のオープンのための準備を行って、開業という流れになります。

・まとめ

居抜きは前の借り主と、新しい借り主の双方にとってメリットがある方法で、物件に申し込んだ後は、貸主審査や設備や容量などを確認、店舗資産譲渡契約、賃貸借契約と物件の引渡し、そして開業という流れになっています。店舗資産譲渡契約は居抜き物件に特徴的な契約なので、契約締結前に事前によく確認しておくようにしましょう。